Por Mariano García Malbrán

En este momento de incertidumbre electoral nacional, sería esperable pensar que los compradores de inmuebles tomen una posición de retracción y análisis sobre el desarrollo de la política nacional antes de tomar la decisión comprar su casa o departamento. Pero la realidad es que nada de eso está pasando.

El mercado inmobiliario durante el 2023 ha tenido una reactivación, que, si bien no es explosiva ni mucho menos, sí han aumentado la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles y además han aumentado las consultas a las inmobiliarias y los pedidos de visitas de potenciales compradores. Actualmente se están haciendo la misma cantidad de operaciones que en la pre pandemia en 2019.

Entendemos que ello se debe a múltiples factores: en primer lugar, el valor de los inmuebles en nuestro país, se encuentra en tasaciones y cierres con pisos similares al año 2004, si tenemos en cuenta la devaluación acumulada del dólar de ese año a hoy. Por supuesto que la pérdida de valor se acentúa más en inmuebles usados que en nuevos o a estrenar. Aquí debemos destacar que en los últimos cuatro años los valores en dólares de los inmuebles tuvieron importantes bajas y en algunos casos han llegado al 50 % de los precios de publicación, aunque lo usual en precios de mercado real, es decir, de operaciones cerradas no supera el 30 %, pero es una quita muy importante que los inversores están aprovechando. Hay en CABA más de treinta mil inmuebles a la venta en valores inferiores a los 50 mil dólares, debemos pensar que un automóvil de gama media alta tiene ese valor.

En segundo término y como contrapartida de lo que ocurre en el mercado de compra y venta, en materia de alquileres existe una furia de demanda –especialmente en alquileres residenciales permanentes-, como así también un alto interés por los alquileres temporarios (duplican la rentabilidad de los alquileres tradicionales) y en consecuencia todas estas circunstancias hacen que hoy la rentabilidad por locaciones resulte interesante para inversores y los ingresos no corresponderán solamente al valor de la locación que perciben todos los meses, sino además, una segura apreciación en dólares de la propiedad en los próximos tres años derivado de un esperable y lógico reacomodamiento de precios.

En la Ciudad de Buenos Aires, hay oportunidades de compra de inmuebles a valores realmente de conveniencia y en barrios en los que históricamente el valor del metro cuadrado fue de entre 2.500 y 3.000 dólares como Belgrano o Recoleta, en la actualidad es posible conseguir departamentos por 1.500 dólares el metro. Si tenemos en cuenta que un departamento amoblado en ese barrio puede alquilarse temporalmente por 700 y hasta 1000 dólares mensuales, la ecuación es altamente beneficiosa. Y si como referíamos antes, con la certeza que en un plazo de tres a cuatro años el inmueble recuperará al menos un 25 % de su valor en dólares.

Por último, debe destacarse que el negocio de los alquileres temporarios ya se extendió a barrios alejados del centro porteño y a casi todas las ciudades del país, es un fenómeno que vino para quedarse, pero atención, cuando el negocio se hace masivo, la gran oferta necesariamente implica que haya una disponibilidad mayor a la necesaria y allí comienza la competencia por precio y el mercado naturalmente bajará los valores y la rentabilidad.

Como conclusión, queremos decirle al lector que no habrá mejor momento para comprar un inmueble, para ampliar el que hoy tienen o para permutar por uno de mayor valor que en la actualidad, las variables macroeconómicas del país mejorarán mucho independientemente del escenario político y de los resultados electorales. Las acciones de empresas argentinas, que cotizan en la bolsa de EE UU y más aun las que lo hacen sólo en Argentina, han crecido exponencialmente en el último tiempo y siempre que ello ocurrió, detrás siempre se dio el aumento de valores de los bienes inmuebles.

Por Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios), presidente de Keymex Argentina, abogado, escribano y corredor inmobiliario.