Por: Mariano Capellino, socio fundador de INMSA Desarrollos Inmobiliarios y de ASEA, Asociación de Emprendedores de Argentina
Para dinamizar el mercado inmobiliario en Argentina se tienen que considerar varios
elementos, en primer lugar, es sumamente importante la obtención de financiamiento y
la implementación de políticas gubernamentales orientadas a trazar un plan de largo
plazo con medidas claras que motiven a las entidades financieras.
Un mercado inmobiliario en realidad existe si hay financiamiento, dado que el 60-70%
de la población en los mercados financieros compra con financiamiento. Por lo cual, es
fundamental entidades financieras, públicas y privadas, con una política de préstamos
hipotecarios a largo plazo con tasas razonables.
Por otro lado, en el contexto económico actual, desde el punto de vista de que empiece a
haber más actividad en el mercado con los compradores que acceden hasta hoy sin
financiamiento, es clave el dólar blue. Con el precio del dólar blue, el costo de
construcción se volvió competitivo, ahora lo importante es que esta competitividad del
dólar se sostenga porque si la inflación es mayor que el crecimiento del valor del dólar,
esa competitividad en el costo de construcción se pierde rápidamente.
Si la inflación va acompañando la devaluación de aquí en adelante, esa competitividad
va a permitir que se empiecen a desarrollar proyectos inmobiliarios con este nuevo
costo, lo que trae consigo que el valor de venta del nuevo inmueble sea más bajo que el
valor de venta del usado, porque el usado fue construido con un costo más alto, y si es
un usado de mayor antigüedad, el vendedor convalidó un valor en función a valores que
hoy ya para el mercado no tiene sentido. Debido a esto, hubo una gran paralización
durante el último año pasado del mercado inmobiliario en Argentina, porque el
vendedor pretendía seguir obteniendo un valor que el comprador no está dispuesto a
pagar, de hecho las pocas operaciones que hubo se hicieron entre un 20-25% debajo de
los valores pretendidos por los vendedores.
De acuerdo a esto, para dinamizar el mercado es clave que se sincerice esta baja, lo cual
estará acompañado por los nuevos proyectos que podrían lentamente empezar a
activarse. También con aquellos desarrolladores que tengan la tierra y se animen a
empezar a construir con estos costos bajos a valores inferiores al del inmueble usado o
muy cerca, con lo cual eso inevitablemente va a ser que el usado baje. Al bajar el valor
del usado ya empieza a generar al inversor algo de atractivo para poder entrar y tener
una renta tal vez un poquito más alta de la nula renta que prácticamente hay hoy en el
sector inmobiliario.
Por lo tanto, en la medida que bajen los precios de venta, bajen los costos, vayan
subiendo las rentas, acomodándose la inflación y ganando posición frente al valor en
dólares va a empezar a tener algo de rentabilidad, sin embargo, esto es sustentable en la
medida en que el costo de construcción se mantenga competitivo, es decir, que la
inflación y la devaluación vayan al mismo ritmo de ahora en adelante.
Para que el mercado inmobiliario exista se requieren reglas claras, que el Estado
implemente políticas orientadas al sector, que baje considerablemente la inflación y que
haya préstamos a largo plazo por los bancos.
Otro dato importante a resaltar es que en las ubicaciones de mayor incidencia del costo
de la tierra, la baja del precio final va a ser menor. En cambio, en aquellas ubicaciones
en donde el costo de la tierra es más bajo, como el costo de construcción tiene mayor
participación, allí el valor va a bajar muy fuertemente, porque la tierra en esas
locaciones tiene poco peso. De acuerdo a esto, es bastante posible que en provincias en
donde hay ahorro y donde las economías regionales anden bien, puede haber mayor
volumen de desarrollos y construcciones nuevas.
Generalmente en ese tipo de inmuebles de valores más bajos y demás, se encuentra una
mejor ecuación inversión vs retorno por renta, suele ser más alto que en ubicaciones
Premium. Estas son como las dos ventajas, que se puedan encontrar mayor
oportunidades de descuentos en proyectos nuevos en lugares periféricos de la Capital,
en provincia de Buenos Aires y en el interior del país, en donde la incidencia de la tierra
es más baja por ende el costo total ha bajado mucho más que en ubicaciones donde la
tierra es mucho más costosa. Estudiar el mercado y sus oportunidades es fundamental para seguir construyendo rentabilidad.
